关于规范和加强我市小区物业管理的建议
来源:赤峰市人民政府办公室     发布时间:2020-06-11 16:16    

  周东义 李玉茹委员提出:

  关于规范和加强我市小区物业管理的建议

  近年来,随着我市城乡一体化建设的不断发展,人民的生活、居住条件得到了极大改善,新、老城区范围内的住宅小区也呈不断增加的趋势。据了解,目前我市中心城区仅松山区小区就有285个,红山区小区大约有150个左右,各个小区已基本实现了物业服务全覆盖。

  但各物业管理区域内不同程度存在的业主自主管理意识薄弱和自主管理能力不足等问题,已成为制约物业管理水平与质量进一步提升的重要因素。根据《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》中的规定,均要求“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或各街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”以及根据我市制定的《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》,其中第二章对我市业主大会和业主委员会成立及工作开展均进行了明确规定。为此,全方面的设立业主委员会以及加强对业主委员会的监督、管理、引导,充分发挥其在和谐社区构建中的作用,已经成为现在我市各个社区建设工作研究的重点事项。目前,我市城区业主委员会运作过程中存在的主要问题如下:

  一、我市大部分小区未设立业主委员会

  根据调查,城市住宅小区在组织召开业主大会、选举产生业主委员会时,主要困难在于有不少小区业主因没有时间参加或不热心参加业主大会会议,而导致参加会议的小区业主人数和业主住房面积数达不到规定标准(《内蒙古自治区物业管理条例》第十八条“业主大会会议.....应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加)。”这就使得小区的业主大会不能按时召开,或是即使召开了,也会因参加会议的业主人数和住房面积数达不到过半的标准而不被政府主管部门(各区住房保障中心)所认可、备案。

  同时,主管部门管理、落实不到位,没有严格认真执行物业管理方面的法律法规,甚至出现推诿、懈怠,拒不接受成立业主委员申请的不作为现象;对有的物业公司违规、违法行为听之任之,不予制止,造成物业公司和业主矛盾加剧,给社会秩序带来严重影响等。

  此外,从2014年11月下旬以来,国家发展改革委会同有关部门先后印发了8个文件,放开非保障性住房物业服务价格、住宅小区停车服务价格等24项商品和服务价格。这就意味着与城市百姓生活密切相关的物业管理费和停车费,将由原来的政府指导价转为物业公司和业主委员会进行协调(谈判)定价。这对于赤峰市成立率极低的小区来说,将加剧物业公司和小区业主之间的矛盾,给社会增加不安定因素。这无疑使得成立业主委员会成为迫在眉睫的解决窘境的举措。

  二、在已成立的业主委员会中,存在委员的构成不合理问题

  业主委员会委员的组成复杂,有的是退休老人,虽有空闲时间,但缺乏相应的专业知识;有的是兼职,在完成各自的本职工作之余不可能有很多时间和精力来处理业主委员会的事务;有些业主从表面上看很热爱业主委员会的工作,而实际是带着私利或其他目的,达不到就和物业公司唱对台戏,煽动业主拒交物业管理费,甚至损害广大业主的利益。此外,绝大多数的业主对物业管理的认识还不足,对业主委员会的作用更是含糊不清,缺乏相应的专业知识,也没有进行过相应的培训,光有热情而缺乏知识和能力,比如有些业主对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务不太清楚,因而影响了业主委员会的工作效率和工作业绩。

  三、业主委员会的选举操作有待完善

  从成立业主会的运作程序来看,业主代表大会的产生程序还存在一定缺陷:一是业主代表、业主委员会候选人的确定有很大的随意性;二是对候选人的资格审查难度大;三是选举过程不严肃,相当比例的业主代表、业主委员会是在业互不认识的情况下,随意投票产生的。这样选举产生的委员是否热心公益事业、责任心强,是否具有一定的组织能力,值得怀疑。

  针对上述普遍存在的现象,现对业主委员会成立及规范运作提出如下建议:

  (一)政府及其主管部门提高认识,依法行政。要加强对城市住宅小区召开业主大会、成立业主委员会工作的指导和帮助,要全力帮助各小区召开业主大会会议,指导业主委员会备案工作。根据《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》第五条之规定,“管委会在建设行政主管部门指导下组建”,第六条“管委会成立之前,由建设行政主管部门制定物业管理公司介入前期管理”的规定,地方建设行政主管部门要指导和协助小区召开首次业主大会会议,并指导小区成立业主委员会。

  (二)针对影响小区业主委员会成立的主要因素是参加业主大会的业主人数(及住房面积数)达不到标准的问题,建议政府物业管理主管部门要做到:一是要协助小区业主大会筹备组进行广泛宣传,让更多的小区业主认识到成立业主委员会的重要性,发动小区业主参加业主大会,行使业主权利。二是要针对参加业主大会的人数要过半和住房面积要过半的规定,提前了解小区里能参加业主大会会议的业主人数,在提前知道部分业主不能参加会议时,动员业主行使委托授权,通过书面委托授权书委托其他业主代替其参加业主大会会议并代其投票选举业主委员。三是物业管理主管部门在备案小区业主委员会成立工作时,对于业主委托授权投票的问题,建议给予支持、认可。

  (三)加强对业主委员会的监督管理,使其充分发挥作用。主管部门要加强对业委会的管理和指导,加强业主委员会成员的培训,使其了解物业管理知识,经培训后,方可上岗。教育业主委员会成员要明确自己在社区建设日常工作中的位置,真正出于公心,积极配合物业管理部门,做好协调、监督、服务工作。在物业管理经费划拨小部分用于业主委员会运作,对一些与物业管理中出现的问题和矛盾,可通过业主委员会,听取业主意见,维护业主利益。

  (四)依托街道力量,因地制宜加强监督管理。建议将业主委员会管理工作纳入街道日常工作,充分依靠街道的力量,把街道作为推进业主委员会管理工作的主体实施单位,把社区作为推进工作的基层力量,确保业主委员会管理工作深入社区,融入社区,落到实处。主管部门应当积极发挥指导、协调、监管的作用,针对各个街道特点和业主委员会管理工作现状,指导、协助街道进一步完善小区的业主委员会管理工作,充分发挥业主委员会管理工作在创建文明社区中的作用。

  (五)将业主委员会的管理纳入社区管理范畴。社区应努力探索业主自治、物业服务、社区管理有机融合的管理模式。业主委员会要在社区牵头下成立,引导社区干部或在职党员业主通过选举担任业主委员会主任。社区要指导业主委员会开展工作并把业主委员会纳入社区党支部的领导和居委会监督之下。社区党组织要发挥党员业主的积极作用,引导党员业主关心参与物业管理工作。业主委员会在讨论重大决定时,社区党组织、党员业主要要先做好沟通,统一认识,真正维护住宅小区和谐稳定。